Login

Lost your password?
Don't have an account? Sign Up
Un couple sénior fait appel à un conseiller en gestion de patrimoine

Loi Pinel

Qu’est ce que la spéculation sur les biens d’investissement 

La spéculation immobilière Loi Pinel vous permet de réduire vos dépenses annuelles, de vous constituer des avantages et d’avoir un salaire supplémentaire. 

Vous obtenez une diminution des dépenses de 12 à 21 % de la somme cotisée (la plus élevée étant de 300 000 euros). Vous devez louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la mesure de diminution dont vous avez besoin. 

Pour 200 000 €, la réduction des frais est de 24 000 € pour une responsabilité de 6 ans et jusqu’à 42 000 € pour une responsabilité de 12 ans. 

Comment fonctionne la loi Pinel ? 

Vous devez être disponible en France, avoir l’âge légal et acheter un autre bien (une maison qui sort de terre ou qui est finie et jamais possédée) pour un usage privé. 

Le logement doit répondre à des critères de vitalité, être situé dans une zone géologique caractérisée (Ile de France ou villes de plus de 50 000 habitants) et être la résidence principale de l’habitant. 

Le bail est plafonné et la rémunération de l’habitant ne doit pas dépasser certaines limites. 

Les éléments de risques en loi Pinel

La superficie est la norme la plus importante pour une entreprise foncière. Vous devriez obtenir des réponses concernant les transports, les magasins et les écoles à proximité. 

Vous devez vous assurer que le marché locatif est suffisamment lumineux pour vous permettre de trouver un occupant de qualité. 

Si, par hasard, vous envisagez d’acheter par crédit en loi Pinel, vous devez contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pouvez obtenir. 

Que vous disposiez ou non d’une réserve suffisante pour acheter sans crédit, l’obtention d’un crédit peut être intrigante ; l’intrigue est déductible du bail (= faire payer les fonds d’investissement) et la protection de l’emprunteur assure à votre famille que vous mordrez la poussière au cas où. 

Vous devez aligner la mesure de la diminution des droits sur les cotisations que vous espérez payer au cours des 10 années suivantes. Faites attention à ne pas dépasser le plafond des réductions d’impôts (tous vos crédits et diminutions de droits ne doivent pas dépasser 10 000 euros par an et par unité familiale). 

Quel est le montant de la cotisation ? 

Vous payez une commission aux médiateurs (concepteur et annonceur), dont la mesure (plafonnée) est retenue pour le prix du loft. 

Vous payez en outre des frais d’expertise comptable (frais de publicité immobilière, engagement de garantie immobilière, frais de notaire) qui représentent 2 à 3 % du prix. 

Vous allez faire une reconstitution de l’entreprise, alors soyez attentif afin de : 

□ tenir compte de tous les coûts : frais de propriété, frais d’administration des loyers, coût de la protection du propriétaire non habitant, etc. 

□ conserver un coût de vente raisonnable vers la fin du terme, sans négliger d’incorporer la charge d’augmentation de capital. 

Exemple

Mathilde supervise un salon de préparation et Jonathan est professeur. Ils ont 40 ans, sont mariés et possèdent leur maison à Tours. 

Ils souhaitent mettre des ressources dans la terre. Objectif : louer la maison qu’ils vont acheter afin de s’occuper du crédit et ensuite exploiter le surplus de salaire ou loger leur enfant. 

Ils paient 4 000 euros de droits personnels et sont extrêmement intrigués par une diminution. Après s’être renseignés, ils décident de louer un loft de 2 pièces, 43m², dans un logement en cours d’aménagement à Reims. Le coût de l’échange, y compris les commissions et les frais juridiques officiels dans la nouvelle structure, s’élève à 176 500 euros. Souhaitant développer leur activité Pinel, ils se fixent une responsabilité locative de 12 ans, par exemple une baisse de 21% du coût de leur spéculation étalée sur l’année : 

2 % chaque année pendant les 9 premières années, par exemple une diminution des droits de 3 530 € chaque année, 

1 % par an tout au long des 3 années précédentes, par exemple une diminution des dépenses de 1 765 euros par an. 

Au total, ils bénéficient d’une diminution absolue des dépenses de 37 065 euros.

AVANTAGES

INCONVÉNIENTS

Réduction d’impôt

Engagement de location de 6 ans minimum

Possibilité de louer le logement à votre enfant, s’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal

Plafond de revenus du locataire et plafond de loyer selon la localisation du logement

Perception de revenus complémentaires (loyers)

Donation impossible pendant votre engagement de location

Achat en société possible

 

Contenu rafraîchit le 21 avril 2020 

La dispositif Pinel est une diminution d’impôt en faveur de l’évaluation des intérêts locatifs en France métropolitaine. 

Travaux du CGI. 199 novovicies / BOI-IR-RICI-360 

Ce plan concerne les spéculations faites entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021         ( 31 décembre 2022 pour “Pinel De Normandie

Considérations : 

A partir du 1er janvier 2021, le cadre Pinel est limité aux unités d’hébergement situées dans une structure d’hébergement multifamiliale. 

Les résidences individuelles ne seront pas, à ce stade, qualifiées. 

Mise à jour : 

Dans un premier temps, il a été proposé que le plan s’applique jusqu’au 31 décembre 2016, puis jusqu’au 31 décembre 2017. 

Les lois de finances pour 2017 et 2018 ont élargi le plan séparément. 

Le ministère de la cohésion territoriale a mis en place un instrument de reconstitution et de comptage :

Connaître le territoire de son district : 

Interface 

  1. Définition 

Présentée par la loi de finances pour 2015, cette mesure a supplanté la baisse “Duflot” (relative aux spéculations produites à partir de janvier 2013 à août 2014), dont elle présente de nombreux points forts, avec toutefois quelques contrastes importants, par exemple : 

la possibilité de louer à un ascendant ou à un parent, 

la durée de l’engagement fixée au choix du citoyen à 6 ou 9 ans, avec la possibilité d’une extension de quelques périodes de trois ans, ce qui permet un devoir le plus extrême de 12 ans. 

le savoir-faire de CGI. 199 novovicies 

Comme ces cadres sont généralement proches du cadre Scellier, le BOFiP intègre diverses références aux remarques s’identifiant à ce cadre précédent. 

BOI-IR-RICI-360 

  1. Contribuables concernés – Territorialité 

Afin de profiter de la baisse de la cotisation, le spéculateur doit être une personne physique non exposée aux charges annuelles de l’entreprise et domiciliée en France à titre onéreux. 

2.1. Bénéficiaires – Modes de détention 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la spéculation peut être faite soit : 

soit légitimement, par le biais d’une organisation qui ne dépend pas des dépenses personnelles de l’entreprise, 

soit en achetant des parts de fiducies de spéculation foncière (SCPI). 

BOI-IR-RICI-360-10-20 

2.1.1. Acquisition de biens 

2.1.1.1. Responsabilité directe des biens 

Les ressources foncières détenues directement par le citoyen et les personnes normales, seront admissibles à la diminution si au total : 

La propriété est rémunéré avec les moyens de subsistance des terres confiné dans la possession pure et simple.

Subtilités 

Le loyer doit être facturé au taux du R.I. dans la catégorie de rémunération de l’immobilier. Les terres enregistrées comme avantage d’une propriété unique vont dans le sens suivant non qualifié.

La diminution des droits ne fait pas de différence pour les terres dont le propriétaire est mort.

RM Pottery, JOAN 2 avr. 2019, n°05916 

Cas particulier : 

Au moment où la dissection de la propriété résulte de la disparition de l’une des personnes physiques d’un couple soumis à la perception commune des impôts, le partenaire de vie durable, qui est le propriétaire ou l’usufruitier de valeur du bien, peut exiger la reprise du plan à leur profit. 

BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 

(BOFiP Pinel) 

BOI-IR-RICI-230-10-20, § 10 

(retour du BOFiP Scellier) 

Note : 

Les couples mariés qui détiennent les biens en commun ou de manière similaire sont éligibles à la réduction des dépenses. 

BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 

(BOFiP Pinel) 

BOI-IR-RICI-230-10-20, § 10 

(retour du BOFiP Scellier) 

2.1.1.2. Propriété de la propriété par le biais d’un organisme de RI 

Les ressources foncières détenues par le biais d’une organisation qui ne s’expose pas aux dépenses de l’entreprise (autre qu’une SCPI) sont admissibles à la diminution si au total : 

Subtilités 

Le loyer doit être perçu au R.I., entre les mains des complices, dans la catégorie du salaire de la propriété. 

Les parts détenues dans une organisation ou en propriété exclusive ne sont ainsi pas considérées comme des “biens d’équipement”. 

La diminution des droits ne fait pas de différence pour les unités qui sont privées de leur intrigue de propriétaire.

Si le détenteur détient des offres de démantèlement et de possession complète, il peut tout simplement profiter de l’avantage en termes de dépenses sur les protections obtenues dans le cadre de la propriété pleine et entière. 

BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 

(BOFiP Pinel) 

BOI-IR-RICI-230-10-20, § 20 

(retour du BOFiP Scellier) 

Exemple :

L’intérêt du Pinel pour la France : 

Circonstances initiales 

Martin souhaite obtenir un séjour de 50 m² qualifié pour le terrain “Pinel”, d’une superficie de 50 m², pour une mesure de 280 000 euros. 

La mesure de son évaluation personnelle dépendant de l’échelle dynamique (compte tenu du salaire immobilier qui sera créé par son entreprise, mais avant l’effet de la diminution des dépenses) varie par spéculation entre 5 000 et 20 000 € chaque année. 

On s’attend à ce que M. Martin ne reçoive pas d’autre salaire immobilier et qu’il ne soit pas influencé par les spécialités du top on charge. 

Dates clés et occasion utilisable pour la diminution des droits 

Dans le cas où M. Martin gagnerait une autre maison, elle serait terminée en 2019 : 

Le zonage doit être relevé à l’arrivée du marquage de l’acte d’offre. La diminution de l’évaluation est autorisée comme un aspect majeur de la dépense annuelle de 2019. 

La location doit être effectuée dans un délai d’un an à compter de la date d’obtention du bien. 

Dans le cas où M. Martin obtiendrait un bien en VEFA en 2019 : 

Le zonage doit être relevé à l’arrivée du marquage de l’acte d’offre. La diminution des droits est autorisée pour le temps d’achèvement de la demeure. Ainsi, si la réalisation a lieu en 2020, la diminution des frais sera autorisée pour l’évaluation personnelle de 2020. 

Le logement doit être terminé dans les 30 mois suivant l’obtention. La location doit être achevée dans un délai d’un an à compter de l’obtention. 

Détermination de la raison de la diminution des frais 

Le principe de la diminution des droits de douane est le prix ou la dépense totale de la propriété. 

Le passage principal de l’An de V de l’article 199 des Novovicies du Code général des impôts prévoit un toit sur le coût par mètre carré de surface habitable pour décider de la raison de la diminution des dépenses, qui est fixée à 

5 500 €/ m² 

Chiffrage de la valeur du coût du toit par mètre carré de surface habitable 

Le coût de cette résidence de 50 m² acquise pour une mesure de 280 000 € est de 

5 600 €/m² 

L’utilisation du coût par mètre carré de surface habitable amène à utiliser la mesure de 275 000 euros pour décider de la raison de la diminution de l’évaluation : (5 500 € × 50 m²). 

Le postulat de l’avantage de dépense s’identifiant à cette spéculation sera donc de 275 000 €. 

Cette somme n’étant pas exactement la plus éloignée de la base de diminution des dépenses fixée à 300 000 € par an, M. Martin peut obtenir des unités de la SCPI PINEL pour une mesure de 25 000 €, afin de bénéficier d’une plus grande somme annuelle de spéculation, par exemple 300 000 € (275 000 € + 25 000 €). 

Commentaire : 

La valeur du coût du toit par mètre carré de surface habitable s’applique avant le confinement annuel de la base de diminution des dépenses fixée à 300 000 € chaque année. 

Taux et mesure de la diminution de l’évaluation 

La réduction d’impôt de M. Martin dépendra de la durée du contrat de location qu’il conclura et de ses éventuelles extensions. 

En se présentant pour une durée sous-jacente de 6 ans, Martin aura la possibilité de profiter d’une diminution des droits au rythme de 12% étalés sur plus de 6 ans

Soit une diminution de l’évaluation de 12 % x 275 000 euros étalée sur plus de 6 ans 5 500 € par an pendant une longue période

Dans le cas où vers la fin de cette période sous-jacente de 6 ans, il étend sa responsabilité pour une période de 3 ans, il bénéficiera d’une diminution supplémentaire des dépenses au rythme de 6% étalés sur plus de 3 ans, 

Soit une diminution des dépenses de 275 000 euros x 6 % étalée sur plus de 3 ans soit 5 500 € pour chacune de ces trois années

Si par hasard elle étend sa responsabilité pour une nouvelle période de trois ans, elle profitera à ce moment-là d’une nouvelle diminution au rythme de 3 %, étalée sur plus de 3 ans

Soit une diminution de l’évaluation de 275 000 euros x 3 % étalée sur plus de 3 ans, par exemple 2 750 € pour chacune de ses trois années.