La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit occupé ou non. Beaucoup de bailleurs l'ignorent pourtant : lorsqu'un logement normalement loué reste vide contre leur volonté, la loi prévoit un dégrèvement, c'est-à-dire un remboursement partiel de la taxe. Prévu par l'article 1389 du Code général des impôts, il n'est jamais appliqué d'office.
Départ d'un locataire difficile à remplacer, logement neuf qui ne trouve pas preneur, bien en attente de relocation dans un marché tendu : ces situations sont fréquentes. Voici comment savoir si vous êtes concerné, combien vous pouvez récupérer et comment procéder.
01 · Les conditionsTrois conditions à réunir
Le dégrèvement n'est accordé que si les trois conditions suivantes sont remplies en même temps.
Schéma · Les conditions cumulatives
01 + 02 + 03 = dégrèvement de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères
Une vacance indépendante de votre volonté
Vous devez prouver que vous avez réellement cherché un locataire : annonces datées, mandat confié à une agence, visites organisées, éventuellement baisse du loyer. Un logement que vous gardez pour vous ou vos proches, ou que vous avez retiré du marché, n'ouvre pas droit au dégrèvement. Un loyer affiché nettement au-dessus des prix du secteur non plus.
Au moins trois mois sans interruption
Deux mois au printemps puis deux mois à l'automne ne s'additionnent pas. En revanche, une vacance peut commencer une année et se terminer l'année suivante.
Le logement entier, ou un lot louable seul
Un appartement dans un immeuble, un studio indépendant : oui. Une chambre inoccupée dans un logement habité : non. Dans un immeuble de plusieurs logements, chaque lot se justifie séparément.
02 · Le calculCombien pouvez-vous récupérer ?
Le calcul se fait par mois entiers : du premier jour du mois qui suit le départ du locataire jusqu'au dernier jour du mois où le logement est reloué. Le remboursement couvre la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères correspondantes.
Schéma · Exemple de calcul
Si la vacance chevauche deux années, chaque avis est dégrevé pour ses propres mois. Pour un départ le 10 novembre 2025 et une relocation le 15 février 2026 : décembre est dégrevé sur l'avis 2025, janvier et février sur l'avis 2026.
03 · Les délaisJusqu'à quand réclamer ?
La demande doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois. Passé ce délai, le droit au remboursement est perdu.
Schéma · Date limite de réclamation
À retenirUn logement resté vide au moins trois mois en 2025 ? Il vous reste jusqu'à la fin de cette année pour demander le remboursement.
04 · Êtes-vous concerné ?Les situations les plus fréquentes
| Situation | Dégrèvement | À savoir |
|---|---|---|
| Logement loué à l'année, vide entre deux locataires | Oui | Si la vacance dure 3 mois ou plus |
| Logement neuf ou récemment acheté, sans locataire | Oui | Une location antérieure n'est pas exigée |
| Bien proposé à la fois à la vente et à la location | Oui | S'il reste réellement proposé à la location |
| Réparations indispensables avant relocation | Au cas par cas | À justifier |
| Loyer demandé très au-dessus du marché | Non | Vacance jugée volontaire |
| Rénovation ou agrandissement choisis | Non | Retrait volontaire du marché |
| Résidence secondaire, logement gardé pour la famille | Non | Bien non destiné à la location |
| Location saisonnière, meublé de tourisme | Non | Exclue du dispositif |
Les propriétaires de locaux commerciaux ou industriels qu'ils exploitent eux-mêmes bénéficient d'un dispositif équivalent en cas d'arrêt d'activité subi d'au moins trois mois.
05 · La démarcheComment faire la demande
Listez les périodes de vacance
Pour chaque logement, notez les dates de départ et d'arrivée des locataires en 2025 et 2026. Retenez les périodes d'au moins trois mois consécutifs.
Rassemblez les justificatifs
État des lieux de sortie, nouveau bail, mandat d'agence, captures d'annonces avec le loyer, historique des visites.
Déposez la réclamation
Via la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou par courrier au service des impôts du lieu du bien, avec l'avis de taxe foncière.
Payez votre avis à l'échéance
La réclamation ne suspend pas le paiement, sauf si vous demandez expressément un sursis pour le montant contesté.
Suivez la réponse
L'administration a six mois pour répondre. En cas de refus, un recours devant le tribunal administratif est possible dans les deux mois.
06 · Questions fréquentesVos questions
Le remboursement est-il automatique ?
Non. L'administration ne connaît pas l'occupation de vos logements : sans réclamation de votre part, aucun dégrèvement n'est accordé.
Mon logement est resté vide cinq mois en 2025. Est-il trop tard ?
Non, si vous agissez avant le 31 décembre 2026. Au-delà, le droit au remboursement est définitivement perdu.
Puis-je réclamer si j'ai aussi mis le bien en vente ?
Oui, à condition que le logement soit resté effectivement proposé à la location, à un loyer conforme au marché.
Les locations meublées sont-elles concernées ?
Les locations saisonnières et meublés de tourisme sont exclus. Les locations meublées à l'année s'apprécient au cas par cas.
Qu'est-ce qui est remboursé exactement ?
La part de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères correspondant aux mois entiers de vacance.
Sources : article 1389 du Code général des impôts, article R*196-2 du Livre des procédures fiscales, impots.gouv.fr. Sujet relayé par Le Particulier le 16 septembre 2026. Information à caractère général, qui ne remplace pas une analyse de votre situation.
