Investissement locatif · Corse · 2026
La loi de finances pour 2026 a remplacé la logique du Pinel par un amortissement du logement loué nu. Ajaccio, Porto-Vecchio, Bonifacio et Calvi sont classées en zone A : l'île est, pour une fois, au meilleur barème. Voici ce que cela change, chiffres à l'appui.
Ce qui change
I
La fiscalité de l'entreprise appliquée au bailleur privé.
Chaque année, une fraction du logement neuf — 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix selon le niveau de loyer — se déduit des revenus fonciers. Le déficit créé s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
II
Le zonage ne conditionne plus l'éligibilité, seulement les plafonds.
Le dispositif s'applique sur tout le territoire. Ajaccio, Porto-Vecchio, Bonifacio et Calvi relèvent de la zone A : le plafond de loyer intermédiaire y est de 14,64 €/m², proche des loyers nus réellement pratiqués. La contrainte locative y mord donc peu.
III
Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le précédent du Pinel, éteint fin 2024, rappelle qu'un cadre fiscal ne survit pas toujours à une alternance. La fenêtre d'acquisition est bornée par la loi ; l'incertitude politique de 2027 est une raison d'instruire le sujet maintenant, pas de l'ajourner.
Repères chiffrés
Plafond de loyer intermédiaire, par zone
Loyer mensuel hors charges, avant coefficient de surface. Ajaccio, Porto-Vecchio, Bonifacio et Calvi relèvent de la zone A — le meilleur barème du dispositif.
Taux d'amortissement annuel, logement neuf
Calculé sur 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an selon le niveau de loyer. Un taux plus élevé n'est pas toujours le meilleur choix : la décote de loyer se paie.
Simulateur
Économie d'impôt estimée
—
par an, à situation constante
Économie cumulée, année par année
Simulation pédagogique fondée sur la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et les barèmes publiés au 10 mars 2026. Hypothèses : charges non récupérables de 20 % des loyers, prélèvements sociaux de 17,2 %, déficit imputable dans la limite de 10 700 € par an, coefficient de surface plafonné à 1,2. Les commentaires administratifs définitifs (BOFiP) sont attendus au second semestre 2026. Ce simulateur ne constitue pas un conseil fiscal individualisé : chaque situation appelle une étude, notamment l'arbitrage avec le LMNP ou la nue-propriété.
L'arbitrage
| Critère | Jeanbrun | LMNP au réel | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Amortissement déductible, déficit imputable sur le revenu global | Amortissement comptable des loyers meublés | Décote de 30 à 40 % à l'acquisition |
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée, loyer libre | Aucune — l'usufruitier gère |
| Engagement | 9 ans minimum | Souple | Durée du démembrement (15 à 20 ans) |
| Plafonds de loyer et de ressources | Oui, selon la zone | – | – |
| Revenus pendant la détention | Loyers plafonnés, fiscalité allégée | Loyers de marché, fiscalité allégée | Aucun |
| Impôt sur la fortune immobilière | Valeur imposable | Valeur imposable | Hors assiette pendant le démembrement |
| Traitement à la revente | Régime des plus-values des particuliers — modalités précises attendues au BOFiP | Amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025 | Pleine propriété reconstituée sans fiscalité à l'extinction de l'usufruit |
| Profil type | Revenus fonciers ou TMI 41–45 %, horizon 9 ans et plus | Recherche de rendement, refus des plafonds | Patrimoine constitué, IFI, aucun besoin de revenus |
Les conditions
01
La location meublée et la location saisonnière sont exclues. La mise en location doit intervenir dans les douze mois de l'achèvement et rester effective et continue pendant l'engagement.
02
Les maisons individuelles sont hors du dispositif, dans le neuf comme dans l'ancien rénové. Les démembrements de propriété et la location à un membre du foyer fiscal sont également exclus.
03
Le loyer respecte le barème de la zone, les ressources du locataire un plafond réglementaire. Tout dépassement expose à la reprise des amortissements déduits depuis l'origine.
04
L'amortissement est incompatible avec le micro-foncier. La déclaration au réel, la tenue du suivi des amortissements et la sécurisation du bail justifient un accompagnement.
Questions fréquentes
C'est le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Il permet de déduire chaque année un amortissement de 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix d'un logement neuf loué nu, pendant un engagement de neuf ans, avec un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Oui, intégralement. Contrairement au Pinel, le dispositif s'applique sans condition de zonage. Le zonage ne sert qu'à fixer les plafonds de loyer : Ajaccio, Porto-Vecchio, Bonifacio et Calvi relèvent de la zone A, la plus favorable au bailleur.
Le plafond intermédiaire de la zone A est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé par un coefficient de surface qui avantage les petites typologies. Pour un T3 de 60 m², cela représente environ 890 € par mois — un niveau proche du marché locatif nu ajaccien.
Non. Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire, de manière effective et continue pendant neuf ans. La location meublée ou saisonnière fait perdre l'avantage et expose à la reprise des amortissements déduits.
Le LMNP conserve des loyers libres et une durée souple, mais ses amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025. Le Jeanbrun impose loyers plafonnés et location nue, avec un avantage fiscal immédiat sur le revenu global. L'arbitrage dépend de la commune, de votre tranche d'imposition et de votre horizon — c'est précisément l'objet d'une étude patrimoniale.
Les démembrements de propriété sont exclus du dispositif. La détention via une société relevant de l'impôt sur le revenu peut s'envisager sous conditions, notamment pour l'articulation avec le logement locatif intermédiaire ; ce montage doit être validé au cas par cas.
Le dispositif couvre les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Les commentaires administratifs définitifs sont attendus au second semestre 2026 ; certains paramètres, comme le traitement exact des amortissements à la revente, restent à confirmer.
Étude personnalisée
La loi de finances 2026 a changé les règles de l'investissement locatif. Un rendez-vous suffit pour arbitrer entre Jeanbrun, LMNP et nue-propriété sur votre cas précis, à Ajaccio ou à Paris.
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